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PAGINA AGGIORNATA ALLE ULTIME DISPOSIZIONI DI CUI AL D.LGS. 222/2016.
L'attività edilizia è normata dal D.P.R. 06/06/2001 n. 380 e s.m.i. - "testo unico dell'edilizia".
In seguito alle recenti modifiche e semplificazioni alla normativa vigente le opere edilizie possono essere realizzate con le seguenti procedure:
1. ATTIVITA' EDILIZIA LIBERA
Sono gli interventi che possono essere eseguiti senza alcun titolo abilitativo (art. 6, comma 1) fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonchè delle disposizioni contenute nel D.Lgs.42/2004 (beni culturali ed ambientali). E' consigliabile, ma non obbligatoria, una comunicazione preventiva agli uffici. Appartengono a questa categoria (stralcio dell'articolo 6, comma 1):
- lett. a): gli interventi di manutenzione ordinaria (come disciplinati dall'articolo 3, comma 1, lettera a);
- lett. a-bis): gli interventi di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 Kw;
- lett. b): gli interventi volti all'eliminazione di barriere architettoniche che non comportino la realizzazione di ascensori esterni, ovvero di manufatti che alterino la sagoma dell'edificio;
- lett. c): le opere temporanee per attività di ricerca nel sottosuolo che abbiano carattere geognostico, ad esclusione di attività di ricerca di idrocarburi, e che siano eseguite in aree esterne al centro edificato;
- lett. d): i movimenti di terra strettamente pertinenti all'esercizio dell'attività agricola e le pratiche agro-silvo-pastorali, compresi gli interventi su impianti idraulici agrari;
- lett. e): le serre mobili stagionali, sprovviste di strutture in muratura, funzionali allo svolgimento dell'attività agricola;
- lett. e-bis): le opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni, previa comunicazione di avvio lavori all'amministrazione comunale;
- lett. e-ter): le opere di pavimentazione e di finitura di spazi esterni, anche per aree di sosta, che siano contenute entro l'indice di permeabilità, ove stabilito dallo strumento urbanistico comunale, ivi compresa la realizzazione di intercapedini interamente interrate e non accessibili, vasche di raccolta delle acque, locali tombati;
- lett. e-quater): i pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro per i lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
- lett. e-quinquies): le aree ludice senza fini di lucro e gli elementi di arredo delle aree pertinenziali degli edifici.
2. ATTIVITA' EDILIZIA SOGGETTA A COMUNICAZIONE DI INIZIO LAVORI ASSEVERATA (C.I.L.A.).
L'articolo 6-bis prevede che gli interventi non riconducibili all'elenco di cui agli articoli 6, 10 e 22, sono realizzabili previa comunicazione, anche per via telematica, dell'inizio lavori da parte dell'interessato all'amministrazione competente. La comunicazione di inizio lavori viene trasmessa unitamente all'elaborato progettuale e ad un'asseverazione da parte di un tecnico abilitato, il quale attesta, sotto la propria responsabilità, che i lavori sono conformi alla normativa. Detta procedura è comunemente chiamata CILA. La mancata comunicazione asseverata dell'inizio dei lavori comporta la sanzione pecuniaria pari a 1.000 euro. Tale sanzione è ridotta di due terzi se la comunicazione è effettuata spontaneamente quando l'intervento è in corso di esecuzione.
3. OPERE SOGGETTE A SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITA' (S.C.I.A.). Appartengono a questa casistica le opere previste dall'articolo 22, commi 1, 2 e 2-bis del D.P.R. 380/2001 e s.m.i., più precisamente:
- (comma 1, lett. a): interventi di manutenzione straordinaria di cui all'articolo 3, comma 1, lettera b) qualora riguardino parti strutturali dell'edificio;
- (comma 1, lett. b): interventi di restauro e di risanamento conservativo di cui all'articolo 3, comma 1, lettera c), qualora riguardino parti strutturali dell'edificio;
- (comma 1, lett. c): interventi di ristrutturazione edilizia di cui all'articolo 3, comma 1, lettera d) diversi da quelli indicati nell'articolo 10, comma 1, lettera c);
- (comma 2): le varianti ai permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, che non modificano la destinazione d'uso e la categoria edilizia, non alterano la sagoma dell'edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del D.Lgs. 42/2004 e s.m.i., e non violano le eventuali prescrizioni contenute nel permesso di costruire. Ai fini dell'attività di vigilanza urbanistica ed edilizia, nonchè ai fini dell'agibilità, tali SCIA costituiscono parte integrante del procedimento relativo al permesso di costruzione dell'intervento principale e possono essere presentate prima della dichiarazione di ultimazione dei lavori;
- (comma 2-bis): le varianti ai permessi di costruire che non configurano una variazione essenziale, a condizione che siano conformi alle prescrizioni urbanistico-edilizie e siano attuate dopo l'acquisizione degli eventuali atti di assenso prescritti dalla normativa sui vincoli paesaggistici, idrogeologici, ambientali, di tutela del patrimonio storico, artistico ed archeologico e delle altre normative di settore; questa tipologia di intervento può essere realizzata mediante SCIA e comunicata a fine lavori con attestazione del professionista.SI RICORDA CHE LA DEFINIZIONE DI VARIANTE ESSENZIALE E' CONTENUTA ALL'ARTICOLO 32 DEL D.P.R. 380/2001 E S.M.I. E ALL'ARTICOLO 6 DELLA L.R. 19/1999 E S.M.I.
I lavori possono essere immediatamente avviati e la segnalazione ha validità di anni tre dalla data di deposito. L'ufficio tecnico ha tempo 30 giorni per accertare l'assenza di una o più delle condizione stabilite ed in tal caso notifica agli interessati l'ordine motivato di non eseguire le opere (procedimento previsto dall'articolo 19 della L. 241/90 e s.m.i.).
4. OPERE SOGGETTE A SEGNALAZIONE CERTIFICATA DI INIZIO ATTIVITA' ALTERNATIVA AL PERMESSO DI COSTRUIRE.
L'articolo 23 prevede che, in alternativa al permesso di costruire, possono essere realizzati mediante segnalazione certificata di inizio attività:
- (comma 01, lett. a): gli interventi di ristrutturazione di cui all'articolo 10, comma 1, lett. c) (la cosiddetta "ristrutturazione pesante");
- (comma 01, lett. b): gli interventi di nuova costruzione o di ristrutturazione urbanistica qualora siano disciplinati da piani attuativi, compresi gli accordi negoziali, che contengano precise disposizioni plano-volumetriche, tipologiche, formali e costruttive, la cui sussistenza sia stata esplicitamente dichiarata dal competente organo comunale in sede di approvazione;
- (comma 01, lett. c): gli interventi di nuova costruzione qualora siano diretta esecuzione di strumenti urbanistici generali recanti precise disposizioni plano-volumetriche.
La segnalazione va presentata almeno trenta giorni prima dell'effettivo inizio dei lavori, accompagnata da una dettagliata relazione a firma di un progettista abilitato e dagli oppportuni elaborati progettuali, che asseveri la conformità delle opere alla normativa; la SCIA, altresì, va corredata con l'indicazione dell'impresa cui si intende affidare i lavori ed è sottoposta al termine di validità di tre anni.
In caso di presenza di vincoli o particolari prescrizioni, le tempistiche di decorrenza dal deposito possono essere incrementate.
L'ufficio - entro il termine dei 30 giorni dal deposito della SCIA - può disporre di non eseguire le opere qualora ravveda l'assenza delle condizioni stabilite dalla normativa.
5. OPERE PER CUI E' NECESSARIO RICHIEDERE IL PERMESSO DI COSTRUIRE.
L'articolo 10 dispone che costituiscono trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio e sono subordinati a permesso di costruire:
- (comma 1, lett. a): gli interventi di nuova costruzione;
- (comma 1, lett. b): gli interventi di ristrutturazione urbanistica;
- (comma 1, lett. c): gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici e dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d'uso, nonchè degli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del D.Lgs. 42/2004 e s.m.i.
IL PROCEDIMENTO DEL PERMESSO DI COSTRUIRE E' DISCIPLINATO DALL'ARTICOLO 20. IN QUESTO CASO SI TRATTA DI UNA VERA E PROPRIA ISTANZA E PERTANTO SI DEVE CONCLUDERE DA PARTE DELL'UFFICIO CON UN PROVVEDIMENTO ESPRESSO (RILASCIO DEL PERMESSO DI COSTRUIRE O SUO DINIEGO, DEBITAMENTE MOTIVATO).